(F. Magliaro) Dopo la denuncia di Legambiente – lo Stadio della Roma è un scavallo di Troia» per costruire un «ecomostro» – siamo andati a vedere le carte. E abbiamo esaminato, riga per riga, cosa hanno proposto realmente la As Roma e il Gruppo Parnasi al Comune.
L’IMPIANTO
Sessantamila e 218 posti, di cui 52.594 permanenti. È previsto un anello superiore temporaneo dotato di ulteriori 7.264 posti. Tutti i seggiolini permanenti avranno una profondità di 50 cm e scompaiono i predellini ancorati alle gradinate. Poco meno di 18mila fra Curva Nord, Distinti e Tribune; 13.675 per la Sud; 24 posti per il Palco Presidenziale, 30 palchi da 10 posti nella Tribuna Est e 20 da 14 posti nella Tribuna Ovest; 7.624 posti temporanei; 934 posti in Tribuna d’onore. È prevista una Stazione di Polizia e un Centro di Controllo situati al piano terra. Tutto lo Stadio sarà dotato di telecamere a circuito chiuso monitorate dal centro di controllo.
LA NUOVA TRIGORIA
La Roma prevede un ricco contorno all’impianto. Si parte dall’area chiamata Trigoria, che sostituirà l’attuale centro sportivo. Ospiterà, oltre a due campi e mezzo di calcio da destinare agli allenamenti della prima squadra e delle giovanili, anche palestre, strutture di riabilitazione fisica e relative strutture di supporto. Più una serie di servizi accessori: Panoramic Restaurant, Broadcast Studio, Hall of Fame, e così via. È prevista una prima area commerciale, posizionata a nord e collegata con le strutture per l’allenamento, essa includerà anche «un grande negozio Nike ed ulteriori attività commerciali da definirsi».Ci sono poi le opere di urbanizzazione, necessarie “alla funzionalità dello Stadio”, vale a dire parcheggi, verde pubblico, servizi, infrastrutture.
PARCHEGGI E AREE VERDI
Il calcolo dello spazio da riservare ai posteggi per auto, moto e bus viene fatto con l’annotazione che questi «verrebbero utilizzati principalmente in occasione degli eventi nello stadio, generando pertanto una forte sottoccupazione degli stalli di parcheggio». Vengono considerati in totale 62mila e 218 utenti che copriranno una superficie di 181.417 metri quadri. Quasi 20mila i posti per le moto, 6mila quelli per le auto e 58 per i pullman, per un totale di 25.558 posti veicoli disponibili. Si parla, ovviamente della «quantità minima» necessaria per il fabbisogno dello Stadio. L’ipotesi di progetto «dovrà prevedere quantità superiori allo standard minimo computato a rigore di legge». I posti saranno a raso o in multipiano. Sono previsti spazi destinati a verde pubblico. Anche qui, le norme del Piano Regolatore Generale prevedono delle tabelle piuttosto precise: la quantità di verde pubblico minima di standard necessaria è di 19mila e 600 metri quadri, che dovrà essere ulteriormente implementata per «garantire la compensazione di quanto sottratto alla permeabilità profonda delle acque così come richiesto dal PRG e dal Piano di Assetto Idrogeologico del Tevere.
INFRASTRUTTURE
Oltre le strade di servizio interno, le fognature e l’interramento di un elettrodotto, sono previsti una serie di opere necessarie per la connessione del «sistema Stadio» con le infrastrutture esistenti. Questa connessione viene assicurata dall’adeguamento della tratta ferroviaria Eur-Magliana-Tor di Valle per il prolungamento della metro B, dall’ampliamento e adeguamento della via Ostiense – via del Mare con l’allaccio con la viabilità esistente lato autostrada Roma Fiumicino e con l’adeguamento della viabilità via del Mare – GRA. Infine con la realizzazione di un nuovo collegamento viario fra l’autostrada Roma-Fiumicino e via Ostiense attraverso un ponte sul Tevere.
COSTI
Per tutte le opere indicate (parcheggi, espropri, verde, opere viarie e infrastrutturali interne ed esterne, sistemazione idraulica, etc), il Gruppo Parnasi stima un investimento totale di poco inferiore ai 270 milioni di euro. Più il costo dello Stadio, di Trigoria e degli spazi commerciali: altri 341 milioni di euro (pagina 36 del Piano).Totale 611 milioni di euro.
PIANO ECONOMICO
Le opere devono essere costruite totalmente a spese del privato. Nel Piano economico finanziario si legge, fra gli elementi principali, che i promotori ritengono fondamentali alcuni elementi. Il primo, la tempistica certa; il finanziamento ventennale con un tasso di interesse del 6% annuo; i ricavi annui, conteggiati in 62 milioni di euro a fronte di 13 milioni annui di spese di gestione. Tuttavia, i promotori affermano a chiare lettere di non poter coprire integralmente i 270 milioni di euro necessari per le varie opere di urbanizzazione. Si legge, infatti, a pagina 37, che le tabelle «evidenziano una capacità di contribuire nella misura massima di 50 milioni di euro verso la copertura delle Opere infrastrutturali complessive, già stimate in precedenza pari a 270 milioni di euro». La conclusione non lascia spazio alle interpretazioni: nonostante si dimostri la sostenibilità finanziaria delle opere, i promotori non risultano «in grado di sostenere le opere di urbanizzazione funzionali al progetto». A fronte di 50 milioni di euro investibili, i costi per queste opere sono 270 milioni. Ne mancano all’appello 220 che, considerando gli oneri e i costi indiretti, salgono a 260.
COMPENSAZIONE
Grazie alle norme introdotte dalla Legge di Stabilità 2014, vengono previste delle compensazioni per il raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario con la realizzazione a favore del promotore di ulteriore SUL (Superficie Utile Lorda) con esclusione della realizzazione di nuovi complessi di edilizia residenziale. Tradotto, con l’aumento delle cubature necessario alla costruzione di uffici, aree commerciali, ristoranti, etc etc.
In sostanza, per poter costruire tutto il complesso occorre che il Comune innalzi la SUL, che è il parametro sul quale si calcolano i metri cubi che si possono costruire. Oggi è 0,15 per metro quadro, i promotori chiedono di portarlo a 0,7, un aumento del 400%. In termini numerici, quindi, significa aumentare la SUL di 303 mila e 595 metri quadri, pari a poco più di 910 mila metri cubi di cemento.
BUSINESS PARK
Questo milioncino di metri cubi di cemento in più servirà per costruire il Business Park vale a dire tre edifici a sviluppo verticale: uffici e studi privati e professionali, servizi alle imprese, servizi alle persone, pubblici esercizi e una funzione turistico-ricettiva con la previsione di due alberghi. Più ovviamente parcheggi, verde pubblico e opere di urbanizzazione che, secondo i promotori, costeranno altri 18 milioni di euro in più.
IL CONTO FINALE
Sessantamila e spicci posti, quindi, costeranno 628 milioni di euro, fra archeologi, stadio, Trigoria, parcheggi, verde, negozi, Hall of Fame, negozio Nike, pub, locali notturni, uffici, centro broadcast e così via.